Какие ассоциации приходят в голову при слове “Греция”? Средиземное ласковое море, чистейшие пляжи, земля героев и богов, поразительная многовековая история, гостеприимство и вкусная свежая еда. Теперь к этому списку добавляются: выгодное недорогое жилье, хорошая экология, растущая экономика резидентство в одной из стран ЕС.
Для покупателей недвижимости в Греции действует замечательная программа “Золотая Виза Греции. ВНЖ за инвестиции в недвижимость”. Благодаря данной программе можно оформить ВНЖ в Греции, вложившись в недвижимое имущество с минимальной стоимостью в 250.000 евро. Обладатель “Золотой Визы Греции” имеет возможность постоянно проживать в Греции, путешествовать по странам Шенгенской зоны без дополнительных виз и проверок, и нет обязательств по проживанию в какой- либо из стран ЕС до определенного времени. Вместе с получателем ВНЖ получают его/ее супруг/а, дети – иждивенцы до 21 года, родители обеих сторон. ВНЖ Греции позволяет учиться в европейских странах без студенческой визы, сдавать жилье в аренду и получать пассивный доход, а также иметь доступ к государственному медицинскому обслуживанию.
Первый этап в процессе покупки зарубежного жилья – это его выбор. Процесс покупки недвижимости в последние годы претерпел изменения. Если раньше бумажная волокита могла затянуться на месяцы, то сейчас процедуры не требуют длительного времени. Пандемия также внесла свои коррективы в покупку недвижимости за рубежом. В Греции к этому вопросу подошли основательно и для удобства покупателей создали онлайн – выставки объектов недвижимости, где каждый желающий мог задать интересующий его вопрос. Недвижимость в Греции по-прежнему можно выбрать онлайн. Можно заняться этим вопросом самостоятельно, ища объекты под продажу на греческих или международных сайтах. Но лучше обратиться к специалисту, который учтет все ваши пожелания (бюджет, близость к морю, региональное расположение и др.). Обязательно стоит проверить будущую покупку на наличие коммуникаций и оплаченных счетов.
Второй этап. После того как покупатель определяется с типом недвижимости (вилла, квартира, дом, апартаменты и проч.), наступает следующая стадия – оформление АФМ – это греческий аналог ИИН. АФМ в Греции необходим при купле-продаже недвижимости, уплаты налогов и других действий финансового характера. Для оформления АФМ понадобятся следующие документы:
паспорт и его копия;
документ, который подтверждает место постоянного жительства;
действующая виза, с которой заехали в страну;
анкета заявителя.
Оформление данного документа проходит в налоговой службе под контролем адвоката, заявителю при этом необязательно находиться на территории Греческой Республики, если на выдачу оформлена доверенность.
Третий этап – это внесение задатка. Начиная с этого момента лучше воспользоваться услугами опытного адвоката, который проверит все ли документы в порядке. В том числе построено ли жилье законно, нет ли у объекта задолженностей, разрешено ли проживание в данной недвижимости и т.д. При покупке недвижимости в приграничных районах, к которым относятся острова Родос и Кос, может потребоваться специальное разрешение муниципалитета. Впрочем, эта процедура находится на стадии упрощения, поэтому доверить данный вопрос лучше специалисту.
Сумма залога в Греции обычно равняется 1% от стоимости недвижимости. Залог является гарантом резервации объекта. Оплата производится либо наличными, либо через банковский счет (открытие счета в одном из местных банков необязательно, но всегда рекомендуется). При оплате наличными продавец обязан предоставить расписку покупателю. При безналичной оплате получателю выдается банковский документ с оформленным платежом, средства же помещаются на банковский счет продавца или адвоката.
Еще один немаловажный момент на данном этапе – это проверка у архитектора. Он проверит недвижимость на правильность и соответствующую планировку, и сейсмическую активность. Покупателю на раздумья выдается 7 дней, в течение которых он может передумать покупать недвижимость и вернуть сумму залога. В случае если никаких действий со стороны покупателя не будет в течение недели, деньги поступят на счет продавца, и не будут подлежать возврату.
Четвертый этап процесса покупки недвижимости предусматривает двухэтапное подписание договора. До заключения договора в обязательном порядке нужно оплатить налог на переход собственности, услуги адвоката, нотариуса, переводчика (при желании) и все остальные платежи. Квитанция об оплате налога предъявляется нотариусу.
услуги адвоката – примерно 1,5 % от стоимости жилья + НДС;
услуги нотариуса – примерно 1,5 % от стоимости жилья + НДС;
услуги риэлтора – до 2% + НДС, если покупается недвижимость у застройщика, то комиссия не взимается;
налог на переход прав собственности в размере 3,09 % от стоимости;
сбор при регистрации права собственности примерно 0,8 %.
Целиком оплата сопутствующих услуг может стоить до 10 % от стоимости недвижимости. Приятная новость для покупателей, греки, как и большинство южных жителей, любят торговаться. Так что при грамотном торге можно значительно снизить цену жилья.
Предварительный договор предоставляет иностранному покупателю право на использование объекта и перевоз вещей, после оплаты 40-60% от общей стоимости.
Когда оформляется основной договор, то помимо адвоката необходимо присутствие нотариуса, без которого документ не имеет юридической силы. Договор составляется на греческом языке, при желании покупателя возможен перевод на его/ее родной язык и заверение адвокатом. При совершении сделки дополнительно можно пригласить переводчика. Договор купли продажи, заверенный нотариусом, полностью и безоговорочно подтверждает полноправный переход недвижимости в собственность покупателя. В документе указывается информация о недвижимости, его стоимость, способ и сроки оплаты.
Пятый этап – оплата. В большинстве случаев обе стороны (продавец и покупатель) в индивидуальном порядке решают, как будет проводиться оплата оставшейся суммы: в момент подписания основного договора или в течение какого-то определенного периода с отменительным условием, прописанном в договоре.
Шестой этап заключается в регистрации права собственности в реестре недвижимости. Этим занимается адвокат. Покупатель может либо оформить доверенность на своего адвоката и не присутствовать во время всего процесса покупки лично либо найти доверенное лицо в Греции, которое будет присутствовать на всех этапах совершения сделок. Доверенность можно составить на родине покупателя или в Греческой Республике, при этом не обязательно обращаться в посольство. Во время регистрации выдается специальное свидетельство, подтверждающее права собственности. Сертификат о полной передаче права выдается уполномоченной палатой, что займет приблизительно месяц.
После полноправного владения недвижимостью в Греции следует заняться изучением законов о налогообложении на недвижимость. Обычно с этим вопросом помогает местный бухгалтер, который подает налоговые декларации через ЛК в местной налоговой службе
Основная часть налога, общая для физ. и юр. лиц – до 3-4 евро за кв.м./год. Сумма рассчитывается индивидуально в налоговой службе в соответствии с годом постройки объекта, местоположением, общей площадью и т.д.;
В случае сдачи недвижимости в аренду, существует налог по следующей шкале: на первые 12.000 евро в год налог составляет 15%. От 12.001 евро и до 35.000 евро/год сумма налога будет равна 35% и на суммы от 35.001 евро налог составляет 45 %.
Еще есть ежегодный муниципальный налог, который оплачивается через счета коммунальных услуг. При желании инвестор может оформить страхование недвижимости. Эта процедура необязательна, но, учитывая, что Греция – страна с сейсмической активностью, то этот шаг не будет лишним. Цена страхового полиса также будет зависеть от года постройки, площади объекта, расположения и других факторов.